东营律师权威专家律师团队

2015年3月1日起，不动产登记将有五大变化

来源：良瀚不动产诉讼

【状眼看法】自2015年3月1日起，我国将全面启用统一的不动产登记簿证样式。酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》终于要实施了。作为物权归属根据和不动产登记信息查询主要内容，统一的不动产登记簿证样本26日正式对外公布。

    作为物权法明确要求的内容，不动产登记核心载体的登记簿由登记机构管理；证书是权利人享有的法定凭证，由权利人持有。统一不动产登记簿证问世，意义十分重大，也必然带来一系列的影响，譬如为房地产税的征收起到基础性作用，推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。下面，为你一一详细解读。

一、不动产证将促进交易透明化

    根据国土部不动产登记工作第三次部际联席会议的部署，全国已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书，力争今年底全面颁发新证书。首批淘汰房产证的工作将在广州、成都、青岛、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展。

（1）日期和价格明确记载：“不动产证”对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，有效保护不动产权利人的合法财产权，让交易透明化、明确化和增加安全性。“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度。未来政府的税基将逐渐从交易环节过渡到持有环节，财产税的二次分配将更加明显，房产税将很快全面落地。　

（2）70年后自动续期：不动产登记是和《物权法》一体的，《物权法》明确了土地使用权自动续期。

（3）将来的“房本”上，也可以包括土地的使用权信息。比如房屋建筑面积多少，土地使用权分摊面积多少；甚至除了房屋建筑面积图幅，还会附加上土地使用面积图幅。但土地确权公摊部分计算困难还在商讨中，比如小区内幼儿园等公建面积就难以处理。

二、不进行不动产登记，房子将无法买卖

    房产证的具体淘汰流程：居民持有统一的簿册证→持有纳税人识别号（很可能就是居民的个人身份证号码）→换发不动产权利登记证→全民不动产联网。

    通过此举，个人房产将纳入到税务征管部门的信息系统，之前未被信息化的房屋产权将被联网信息化，同时一并进入税收征管部门的系统，为房地产税的征收奠定技术、数据、产权等基础。

    根据不动产登记局王广华局长对媒体的说法，新证问世，旧证依旧有效，不受任何影响。新证按照不变不换的原则，不能要求当事人强制更换，以后房地产不变更、不交易，就不用换领新证。然而，如果新政实施后，要变更或者交易房地产就必须要换领新政。此前，国土部多次明确，不进行不动产登记，房子将无法买卖。

三、“小产权房”依然不会得到“洗白”

    以前，不少关于房地产政策出台后，大家都比较关心小产权房的问题。早在不动产登记条例制定阶段，舆论认为，实行不动产登记后，“小产权房”可能藉此得到“洗白”，然而，这终究还是一个幻想。

   据媒体报道，不动产登记局负责人强调，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。

四、短期将致高端“二手房”抛售的增加

    普通民众对不动产登记条例寄予的最大期望之一是，该条例的实施，不仅保护普通民众合法拥有的不动产产权，同时起到反腐的作用。推断的逻辑是，通过不动产登记迫使贪腐分子吐出灰色甚至黑色房产，并且遏制其继续通过不正当手段获取多套房的行为。

    显然，民众对该政策的期望过高了。国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍表示，只有权利人和利害相关人才能够查询信息；相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。

    然而，公开报道显示，自从不动产登记条例酝酿以来，各地要求房源信息不能登记上网，只供门店咨询购买的“神秘”业主均不同程度地增加。更为诡异的是，这类业主一般都只留下手机号码，而不登记其他个人信息，房源总价比周边平均售价低大约10%。这种神秘业主的身份，容易让人陷入想象。这些“神秘”业主出售的大多为高端产品和大户型。预计随着不动产登记的开启和加速，这种现象还会加剧。市场流通的加速，可能在局部区域导致供应增加，从而推动房价下行。

   然而，需要指出的是，“抛售”不等于“甩卖”。因为，一般来说，“神秘”业主们持有的都是地段优越、配套完善，具有投资持有价值的房产，下行的空间并不大。

    对于首套房置业者来说，为了避免被征税及换房麻烦，若能力允许，最好一步到位买大户型。

五、短期影响有限，中长期将有利于楼市

    当然，不动产登记进入实操，房企和民众最关心的还是房价是涨还是跌。

     对此，早在2014年，SOHO中国董事长潘石屹在微博中就此政策评论道：这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。

    不动产登记是实现住房所有权信息全国联网，打造管理部门信息共享平台的有效途径;而这种统一的房产信息又是进行房产税征收的基础。而房产税，是我国构建合理房价机制中的重要步骤。由于在前几年房价快速上涨时期，我国出现了大量“一人多房”“投机囤房”的现象，因此，以不动产登记作为基础的房产税有望通过增加房产的持有成本，而迫使囤房者吐出房产，从而推动房价合理回归。

    从一般意义上来说，一个明确产权的积极信号，通过申报个人的不动产，可以明确产权边界，及时消除潜在的产权纠纷。从公簿持有到地产契据登记再到地产权登记，英国不动产登记制度的曲折历史就表明，建立一种系统性的明确产权的制度，可以促进产权交易，降低交易成本，避免产权不明晰的情况下更有市场势力者占尽便宜的现象，从而促进经济发展和社会稳定之间的平衡关系。

    另外，进行不动产登记有利于消除各部分分块管理而形成的“信息孤岛”，从而让国家对全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的分布和产权情况进行了解，制定出更符合各地方实际状况的具体政策。

    笔者并不完全认同潘石屹的说法。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示，不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。

    此外，李总理多次申明，希望中国楼市平稳发展。2014年以来，政府政策频发，不断给疲软的楼市打强心针。现在中国楼市依然面临去库存的考验，不动产登记实操以后，对房企来说短期确实是“雪上加霜”。

    但坊间传闻，政府已做好相关政策储备，以应对经济持续下滑及房地产市场低迷。储备政策包括降低购买二套房的首付比例，并考虑调整二手房交易营业税的免征期限，由5年后免征恢复至2年后免征。由此前的给力政策或许可以预见，2015或将是政策频发的一年，是政府调控市场的一年。在不动产登记棋至盘前之时，不动产证率先替换房产证，深入保护购房人权利，将促进交易的公开透明以及高效，能有效地降低交易成本，中长期对楼市则是一大利好。